東京・中古・ワンルームの新しい相続対策57 Cさん、D ...

新しい相続対策

第5回親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー

2011年10月15日株式会社日本財託代表取締役重吉勉

東京・中古・ワンルームの

第2部

日本財託グループの概要

設立平成2年10月

グループ売上高 125億円（2011年度）

グループ社員数 115名（2011年9月末現在）

管理戸数 9, 934戸（2011年9月末現在）

入居率 98.32% （2011年9月末現在）

オーナー様数 4,019名（2011年9月末現在）

設立平成2年10月

グループ売上高 125億円（2011年度）

グループ社員数 115名（2011年9月末現在）

管理戸数 9, 934戸（2011年9月末現在）

入居率 98.32% （2011年9月末現在）

オーナー様数 4,019名（2011年9月末現在）

●株式会社日本●株式会社日本財託財託

中古ワンルームマンションの販売中古ワンルームマンションの販売（社員数（社員数５１５１名）名）

●株式会社日本財託管理●株式会社日本財託管理サービスサービス

賃貸管理賃貸管理・建物管理・建物管理（社員数（社員数６６44名）名）

日本財託グループ日本財託グループ

入居率の推移

企業理念「管理を通じて一生涯のおつきあい」

【入居率の算定方法】（1－※空室数/管理戸数）×100※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

（戸）管理戸数推移

（人）オーナー様数推移

東京・中古・ワンルームの魅力

収益力１

２換金性

４将来性

１１節税力３

1.収益力 ①東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ない

※「転入超過数の推移」（総務省統計局）より作成

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

83,00094,500

90,079

56,220

東京都の転入超過数の推移

48,331

上場企業約４，０００社のうち半数の約２，０００社の本社が東京に集中

年間賃金の推移（2000年～2010年）

498 503 495 488 485 487 489 488 486 471 461

609 619 608 599 597 602 615 615 600 595574

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

（万円/人）全国

東京都

≪賃金格差と転入超過数の相関関係≫・都内で働く労働者の一人当たり年間賃金は全国平均に比べ100万円以上高い。

・東京と全国の賃金格差が大きくなるほど、転入超過数は拡大する。

※『賃金構造基本統計調査』（厚生労働省統計情報部、各年）より作成

≪有効求人倍率と転入超過数の相関関係≫有効求人倍率格差（東京都の有効求人倍率の全国平均に対する倍率）と、区部への転入超過数との関係を見ると、格差が大きくなるほど、転入超過数が拡大している。

※資料「一般職業紹介状況都道府県別・地域別労働市場関係指標（実数及び季節調整値）」（厚生省）より作成

0.590.54

1.06 1.04

0.47 0.48

0.760.7

0.67 0.65

0.530.48

0.590.64

0.510.48

1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

全国

東京都

有効求人倍率の推移

1.収益力 ②中古物件を狙え

①新築ワンルームマンションはいつの時点から中古になるのでしょうか？

問題

②新築ワンルームマンションを売りたい時、新築ディベロッパーは買い戻してくれるのでしょうか？

③新築ワンルームマンションを購入して直ぐに売ると、いったいいくらになるのでしょうか？

1.収益力 ③リスク分散で収益を安定させる

格言『卵を一つのかごに盛るな』

『購入時期』『築年数』

『エリア分散』

一気に高額の不動産を買うのではなく、安い中古でリスクを分散する

常に安定した収益を確保することができる

Timeless Comfort

世界の５都市（パリ、ニューヨーク、ミラノ、バリ、カリフォルニア）をコンセプトにしたリノベーション物件

時間を忘れてくつろげる新しいワンルームスタイルのご提案

Bari Style Milano Style

Paris StyleNew York Style

※ 「Timeless Comfort」は日本財託グループのオリジナルリノベーション商品です。

California Style

1.収益力 ④リノベーションで価値を上げる

Milano Style ～ミラノスタイル～

おしゃれなミラノのカフェでゆっくりとしたコーヒータイム。どこか懐かしいレトロな色合いで飽きのこない落ち着いた雰囲気を創ります。Milano Style

Paris Style ～パリスタイル～

パリジェンヌの大人のエレガントさをイメージして優しい色合いでコーディネートします。

Paris Style

ホワイトのフローリング材

■室内

Before Afterパープルのデザインクロス

シャンデリア

レースのカーテン

Paris Style ～パリスタイル～

Before After

壁一面に鏡

ステンレス調のシャワーヘッド■バスルーム

ステンレス調のハンドル

入居者が決まるまで

リノベーション前リノベーション後

費用

３０日程度１１日で申し込み

「収益力のアップ」と「早期の客付け」

家賃

￥６３，０００

￥６６，０００￥７１，０００

リノベーション前（相場家賃）リノベーション後

通常の内装費リノベーション費用

３９８，０００円１０～１５万円程度

【事例】北区王子ワンルーム徒歩８分築１８年２０㎡

Paris Style

1.収益力 ⑤ある一定時点でマンションを増やすスピードが加速する

お金持ちがますますお金持ちになるのは、資産から得られる収入で資産を買っていくから！

資産が増えれば増えるほど、資産から得られる収入が増える

資産購入のサイクルが加速をつけて、スピードを増していく！

地方の物件・１棟アパートの場合、物件の売却までに時間がかかる

2.換金性

いつでも、好きな時に売却でき換金することができる。納税で現金が必要になった場合、流動性が高いので短期間で売却可能

相続税は相続発生から１０ヶ月以内に現金一括納付が原則

東京のワンルームの場合、素早く売却可能

3.節税力

現金は100％課税対象

東京・中古・ワンルームの相続税評価額

建物：固定資産税評価額×（1－借家権割合）土地持分：路線価×（1－借家権割合×借地権割合）

時価のに圧縮1

現金の相続税評価額

4.将来性

品川駅前の再開発により就業人口が大幅に増加

現在の品川駅の姿過去の品川駅の姿

旧東京運転所

品川

1995年 2005年

4.将来性汐留

貨物駅跡地が6万人の複合都市に変貌

1995年 2005年

八重洲4.将来性

新滑走路

新駅『羽田空港国際線ビル駅』

『羽田空港国際線ターミナル駅』

神奈川口構想（計画中）

跡地開発（計画中）

２００９年現在２０１０年１０月より

離発着回数現在約３０万３千回／年 → 約４０万７千回／年（３４％増）

国際線の便数約９千回 → 約５．１万回（５倍超）

約８３０回／日 → 約１，１１５回／日

旅客数約６，６７０万人 → 約８，７００万人（３０％増）

世界の空港別旅客数順位第４位 → 第２位

新道路（開通日未定）

羽田空港新滑走路4.将来性

（出典：2010年7月30日付日刊工業新聞）

・スカイツリー年間来場者数 552万人

年間経済効果 880億円

・ツリー併設の施設を含めると年間 2907万人

東京スカイツリー4.将来性

１０年で留学生数は２倍に！『留学生３０万人計画』によりさらに留学生は倍増する予定！

東京都の留学整数は45,617人でトップ2位大阪府の10,791人の約4.5倍

（独）日本学生支援機構より

留学生数の推移（各年5月１日現在）

進む大学の都心回帰・東洋大学群馬県キャンパス・東洋大学朝霞キャンパス・芝浦工業大学大宮キャンパス・東京学芸大学取手キャンパス・文京学院大学ふじみ野キャンパス・上野学園大学草加キャンパス・共立女子短大八王子キャンパス・戸板女子短大八王子キャンパス・帝京平成大学千葉キャンパス・国学院大学たまプラーザキャンパス・国学院大学神奈川県相模原キャンパス・青山学院大学神奈川県淵野辺キャンパス・昭和音楽大学神奈川県厚木キャンパス

４万人の学生が郊外から都心へ

4.将来性

物件選びの２つの視点

地震に強い物件選びのポイント

賃貸管理会社が選ぶ物件選びのポイント

ディベロッパー、管理会社など各社の発表

東日本大震災（Ｍ９.０）における建物被害状況大手建物管理会社の報告によると倒壊・倒壊につながる損壊はない

株式会社大京によるリリース仙台を中心に分譲・管理を行う株式会社サンシティによるリリース

【地震に強い物件選びのポイント】

東日本大震災（Ｍ９.０）における建物被害状況仙台市内の物件を扱うＪリートによると重大な被害は発生してない

ディベロッパー、管理会社など各社の発表【地震に強い物件選びのポイント】

東日本大震災（Ｍ９.０）における建物被害状況

社団法人高層住宅管理業協会の発表【地震に強い物件選びのポイント】

『建て替えが必要なほどの被害（大破）なし、２割が修繕必要』

マンション管理会社の業界団体「社団法人高層住宅管理業協会」調べ４月１０日現在

中波

小破

軽微

被害なし

大破：倒壊・使用不能なほどの損壊中波：大規模な修繕工事が必要小破：補修工事が必要軽微：目視では確認できない

東北地方の会員企業25社が受託している管理組合1612組合に目視による被害状況をヒアリング。

【東北地方】マンションの被災状況について

【仙台】東日本大震災により損壊したマンションの様子

昭和55年築 11階建て市営住宅

5階までの低層部分で損壊が目立つ鉄筋が剥き出しになった壁面

平成23年3月30日撮影

地震により傾いた高架水槽（給水設備）

昭和49年築 11階建て分譲マンション

昭和53年築 14階建て分譲マンション

安全のため入館制限が行われるマンションの外観マンション１階外壁部分のひび割れ

東日本大震災による仙台市内の火災の影響

仙台市内で地震による火災は起きていない

地震による火災の多くが倒壊が原因によるもの仙台市内で建物倒壊はなく大きな火災は起きていない

万が一、火災が起きても道路の整備が行き届いており、緊急車両が通れるだけの道路幅があれば、延焼も広がりづらい

【東京】火災危険度ランク図

第6回地震に関する地域危険度測定調査（H20年2月公表）より

①木造住宅の密集地②緊急車両が通れないほど狭い道幅火災リスクが大きい

※下のランク図の赤いエリアが火災リスクの大きいエリア

過去の震災による東京の津波被害

過去の歴史を見ても東京湾沿岸の津波被害は２メートル以下

東京湾の入り口は狭く、津波のエネルギーが遮られるので、東京都への津波の被害は極端に少ない。（東京大学地震研究所HPより抜粋）

東京大学地震研究所元講師羽鳥徳太郎氏の資料をもとに作成

仙台市内の不動産市況について

【募集状況】引越しシーズンとは異なる、新しい賃貸需要が活発

津波により家が流され避難所に避難している方も多く、震災発生から20日近く経過した現在、通常の繁忙期とは異なる内容の需要が増えており、賃貸需要としては活発な動きがある。

①自宅が被害にあい、役所から使用禁止の黄札や赤札を貼られてしまった人が、あたらしい住まいを探す需要②古い物件に入居していた人が地震に強い物件に住み替える需要(旧耐震の物件から新耐震の物件へ)③現在も都市ガスの供給がされていないので、プロパンガスやオール電化マンションへの住み替え需要

【退去状況】退去は一部の外国人にとどまる

逆に3月末退去予定だった方の新居が被害にあってしまったり、引越業者の手配ができなかったりと一旦解約を取り消すケースが圧倒的に多い。地震が原因で退去が増えているのは一部の外国人だけ。

【まとめ】安全指向の高まり・本格的な影響はこれからか

建物被害は一部海岸沿いを除くと少なく、賃貸需要の形は違えど例年と変わらない位の動きがある。ただし、耐震性に関する入居者の目が厳しくなっている。お客様の意識や不動産に対する見方が大きく変わった為、本当の意味でどの様な影響が出るか(相場賃料や売買市況の変化など）はこれからの状況。

仙台市内の不動産会社からのヒアリング調査より

（平成23年3月30日時点）

道路から飛び出たマンホール道路下から泥が湧き出て、舗装タイルはめくれ上がり、市内の歩道は一面泥で覆われています

東日本大震災による「浦安」地盤沈下と液状化

軟弱な地盤のため崩壊した歩道

海岸に面した浦安市総合公園内の様子公園内の地面は波打ち、水もたまっています

地盤沈下により傾いた派出所

昭和50年以降に埋め立てられたエリアに被害が集中

3月22日読売新聞より

第2期埋立事業昭和47年着工し、55年に完成

第1期埋立事業

昭和39年に着工し、昭和50年に完了

埋立の地盤は、時が経てば経つほど土砂の粒子が締まって噛み合わせが良くなります。このことを専門用語ではエイジング効果という。しかしその効果がでるのは100年、200年といった期間が必要です。

東京は、江戸に幕府が開かれた頃から埋立が始まっており東京都となった明治には埋立もだいぶ進んでいるため被害が少なかったといえます。つまり、浦安の液状化被害が大きいのは「戦後の埋立だから」です。ではなぜ羽田空港は平気だったのか？それは地盤の造り方そのものが違うからです。空港などの主要インフラの地盤は国土交通省が液状化対策として土砂とコンクリートを混ぜて作られているためです。しかし、今回の震災で液状化しなかった箇所が、今後も平気とは言えません。それは地震の規模によって変わります。

「地盤液状化｣｢斜面崩壊」研究の第一人者東京電機大学理工学部建設環境工学科教授安田進（やすだ・すすむ）氏

浦安の液状化は「戦後の埋立だから」2011.04.07 安田進東京電機大教授よりヒアリング

浦安周辺の戸建価格は2割以上の下落が予想される住みたい街上位ランキングの急降下

液状化により浦安市の不動産市場はどのように変わっていくのか？

契約済みお客様のキャンセルが頻発違約金20％を支払っても解約したい

「浦安」一戸建の今後【地震に強い物件選びのポイント】

液状化による被害を避けるためには、埋立地ではなく地盤のしっかりとしたエリアを選ぶこと

マンションの躯体に影響はなくても、敷地をはじめとした共用設備部分に大きな被害が生じる

ガス・水道・電気のライフラインの復旧が遅れると、家賃の請求ができなくなる可能性もある

液状化によるマンションへの影響

「浦安」マンションの影響【地震に強い物件選びのポイント】

大震災から学んだ地震に強い物件選び

物件

新耐震法に基づいて建てられた耐火構造の分譲マンションを選ぶ

立地

木造家屋が密集している火災リスクの高いエリアを避ける液状化や地盤沈下のリスクの高い東京湾沿岸部を避ける

管理

信頼の出来る管理会社を選ぶ

不動産投資は大家として、入居者の安全を守るという社会的使命を担っている。より一層、耐震基準を満たした安全・安心な物件選びが重要。

３つのポイント

午後３時３４分新宿駅東口午後６時帰宅難民であふれる渋谷駅

大震災から学んだ地震に強い物件選び【地震に強い物件選びのポイント】

≪物件≫新耐震法以降の物件を選ぶ

新耐震設計法とは

昭和５３年の「宮城県沖地震」（死者16名）を機に、昭和５６年「震度６強以上の地震で倒壊しない住宅」で建物内の人間の生命・安全を確保することに主眼をおいて施行。

（耐震ネットhttp://www.taisin-net.com/より）

旧基準：震度5程度の地震に耐えうる住宅新基準：震度6強以上の地震で倒れない住宅

旧耐震基準新耐震基準

Ｓ５６年に施行された新耐震法に基づいて建てられた物件を選ぶ※Ｓ５８年以降に分譲された物件が目安

阪神・淡路大震災（Ｍ７.３）における建物被害状況

建築年代別の被災状況（新日本建築家協会調査：鉄筋コンクリート造 229件）より

古い建物ほど甚大な被害が生じている一方で、新耐震法施行（1981年）以降の物件の被害は少ない。

【阪神・淡路大震災直後の様子】倒壊した木造建物の隣で、損壊もなく普段の生活が営まれるコンクリート造のマンション

新耐震法の物件で被害が多かったのが、１階が駐車場となっているピロティ構造の建物

1995年2月5日日本財託代表重吉の現地視察の様子

≪物件≫新耐震法以降の物件を選ぶ【地震に強い物件選びのポイント】

新耐震法のワンルームマンションの大規模な被害は1棟もなかった

≪管理≫信頼のできる管理会社を選ぶ

地震発生による被害を小限に抑えるには信頼の出来る管理会社を選ぶこと

1.入居者の安全を守る計画的な修繕工事がきちんと実施されていないと、地震による被害が拡大したり、

入居者様を危険にさらすことになります。

3.入居者募集業務に与える影響を小限に抑える空室中の物件の確認や担当社員が速やかに業務対応できるように体制を整える

2.建物や室内の被害に迅速に対応する地震により建物や室内が被害を受けた場合、迅速に修繕の手配を行うことが大切修繕が遅れると資産価値を減らすだけではなく、入居者の退去にもつながります。

阪神淡路大震災時、老朽欠陥アパートの倒壊により入居者が死亡した事故があり、オーナーに賠償責任を認める裁判所の判決が下されました。事前に建物管理会社が指摘して、適切な処置をしていれば避けられたケースです。

単身者が選ぶお部屋探しの条件

第1位「家賃」 85.1％

第2位「交通アクセス」 46.8％

通勤、通学先へのアクセスがよいから

利便性（物件周辺の買い物施設等の充実）がよいから

（出典：不動産情報サイト『at home web』）

３つのポイント

① 外観だけで判断しない

② 高額賃料の投資物件に手を出さない

『設備の修理代が高い』『空室期間が長い』『家賃滞納のリスクが高い』

③ 自分が住む基準で選ばない

賃貸管理会社だから分かる『失敗しない物件選び』【賃貸管理会社が選ぶ物件選びのポイント】

東京・中古・ワンルームを使った相続事例のご紹介

サラリーマンも必要なもめない分割対策

【事例紹介①】

・もめない遺産分割を行ないたい方・既存の生命保険料を節約されたい方

・家族に財産を分けやすい・少ない自己資金でも家族に財産を遺すことができる

対策のメリット

このような方におすすめ

千葉県銀行マンＡさん家族構成：奥様・お子様３人（大学生・高校生・中学生）

当時２戸のワンルームマンションをご所有。残債は２，５００万円

団体信用生命保険が適用ローンは全額完済

毎月約１５万円の手取り家賃収入がご家族に元に

２戸のマンションから得られる家賃収入で３人の子供は進学。将来は、自宅を長男に、次男と三男にワンルームマンションを遺す予定

事例紹介①「サラリーマンも必要なもめない分割対策」

団体信用生命保険は、個人が加入する年齢に関係なく一律同じ保険料

生命保険との比較

大手生命保険会社

定期保険保障金額2,000万円 30年

▲9,660円/月

▲27,720円/月

30年間で6,501,600円の差

中古ワンルームの場合

団信の保険料は30歳も50歳も年齢に関係なく同じ金額。保険料もローンの元本も入居者の家賃収入でまかなえる。

財産といえば『自宅』のみというサラリーマンが大半。自宅は同居している長男に残すつもり。

民法では『均等分割』が基本。もし、他の兄弟が自宅を売って皆で分けようと言い出したら？

共有名義は『問題の先送り』で解決にはならない

自宅の売却、大規模なリフォームをするには兄弟全員の同意が必要

孫の代になるとさらに全員の同意は困難

不動産は絶対に共有名義にしない

子供たちに「ワンルームマンション」を残してあげる

贈与を活用して家族の生活基盤を作る

【事例紹介②】

・生前に家族の生活設計をしてあげたい方・税金の支払を少なく資産を贈与したい方

・自分が思うような財産分与ができる・贈与税を大幅に節税できる

事例紹介② 「贈与を活用して家族の生活の基盤をつくる」

Ｂさん 57歳男性東京都在住経営者Ｂさん 57歳男性東京都在住経営者

Bさんは奥様と娘さん、そして息子さんの4 人家族です。息子さんには体が弱く長時間働くことが難しい健康状態でした。

ご自身が元気なうちに、子供が安心して生活していけるだけの収入の基盤を作ってあげたいと、投資用不動産を購入し息子さんに贈与されました。

生前に家族のために投資用不動産を贈与

購入資金を贈与するのではなく、一度Bさんが現金でマンションを購入してから、翌年から息子さんにマンションを1戸ずつ毎年贈与するという形をとりました。現金ではなく不動産の贈与になるので、そのまま現金を贈与するケースに比べて1,500 万円も贈与税を節税することができました。贈与を受けたお子さまは短時間でもパートタイムで働きながら、不足する生活費をマンションから得ています。3 戸のワンルームマンションから得られる家賃収入は毎月約20 万円、年間で約240 万円になります。マンション寿命が60 年間とすると、約50 年間にわたって家賃収入が入ることになります。今後、Bさんは息子さんだけではなく、娘さんにも投資用マンションの贈与を行い、それぞれ3 戸ずつのマンションを持たせる予定。

不動産の贈与で税金を大幅削減

5.37%¥2,451,960¥204,33033.44%¥15,201,600¥45,700,000合計

2003年5.80%¥846,480¥70,54027.20%¥3,971,200¥14,600,000徒歩2分下落合駅

2004年5.21%¥755,280¥62,94031.20%¥4,524,000¥14,500,000徒歩8分野方駅

2005年5.12%¥850,200¥70,85040.40%¥6,706,400¥16,600,000徒歩7分三田駅

築年数実質利回り年間家賃収入手取り家賃評価減の割合相続税評価額物件価格寄駅

自分が元気なうちに病弱な子供のために生活の基盤をつくりたい

現状の問題点

４，５００万円を現金のまま贈与すると、贈与税は１，９７０万円。そこで、投資用不動産を購入してから贈与する。

対応策ワンルームマンションを贈与後

Bさん 57歳男性東京都在住経営者Bさん 57歳男性東京都在住経営者

投資用不動産を3年に分けて贈与し、贈与税１，８１０万円分節約。子供は毎月手取り約２０万円の収入。

資金４，５００万円

≪現金で贈与した場合≫ ≪不動産を３年に分けて贈与した場合≫

評価額４，５００万円贈与税１，９７０万円

評価額約１，５００万円贈与税約１６０万円

贈与税約１，８１０万円分節税

毎月手取り約２０万円毎年約２４０万円の収入５０年間で１億２千万円

事例紹介② 「贈与を活用して家族の生活の基盤をつくる」

相続後に不良資産を優良資産に買換え

【事例紹介③】

・相続財産の収益力を高めたい方・相続財産の有効な活用法を知りたい方

・長期安定収入が得られる・資産の収益力と換金性が向上する

Cさん、Dさん兄妹の場合 Cさん 60歳東京都在住 / Dさん 58歳神奈川県在住川崎市『上野毛』駅徒歩18分 200坪の土地（駐車場、アパート）を相続

事例紹介③ 「相続後に不良資産を優良資産に買換え」

Cさん、Dさん兄妹で200坪の土地を相続。200坪の土地には、駐車場と築50年になる。老朽化のすすんだアパートがあるが、寄駅から徒歩18分と利便性が悪く、収益性が低い。駐車場は法人契約が解除され、空きが目立つようになり、

アパートも常時空室を抱えて長期滞納者の対応にも苦慮していた。このままでは、満足に収益を生まないため、事業用資産の買換えの特例を使い駐車場とアパートを売却。売却資金1億円で東京・中古・ワンルームを購入。

寄駅から徒歩18分の駐車場と老朽化アパートを都心ワンルームに買換え

６戸の東京・中古・ワンルームから長期安定収入を実現売却資金の１億円を使って東京・中古・ワンルームを兄妹で6戸購入。中古とはいえ2000年以降に建てられた新しい物

件を選んでいるため、これから長期的に家賃収入を得ることができる。さらに、子供たちが物件を相続したときにも現役としてマンションは稼動しているので、家賃収入を子供たちに残すことができる。

（購入物件一覧表）

¥5,700,420¥475,03533.44%¥33,272,881¥99,500,000合計

2003年5.290%¥887,880¥73,99032.50%¥5,452,799¥16,800,000徒歩4分市ヶ谷駅

2006年5.780%¥1,040,940¥86,74529.50%¥5,301,716¥18,000,000徒歩7分戸越駅

2003年7.170%¥1,182,600¥98,55024.60%¥4,056,239¥16,500,000徒歩3分東日本橋駅

2002年5.390%¥846,480¥70,54027.20%¥4,266,471¥15,700,000徒歩1分牛込神楽坂駅

2003年5.330%¥852,600¥71,05041.20%¥6,600,828¥16,000,000徒歩2分泉岳寺駅

2003年5.560%¥889,920¥74,16047.40%¥7,594,828¥16,500,000徒歩3分三田駅

築年数実質利回

年間家賃収入

手取り家賃評価減の割合相続税評価額物件価格寄駅

川崎市寄駅徒歩１８分の２００坪の土地（駐車場、アパート）を相続

収益は少なく、固定資産税ばかりかかる不良資産

現在６戸のワンルームマンションを所有

東京・中古・ワンルームに買換え

【駐車場】法人契約解除空き多数

【築50年のアパート】8部屋中3部屋空室

滞納多数・半年以上も

不良資産である駐車場・アパートを売却

・相続した１３０坪の土地は寄駅から徒歩18分と遠い・土地には駐車場と老朽化し空室を抱えたアパートがあり、さらなる収益力の低下が予想される

⇒ 今後は収益力がさらに低下し、固定資産税の負担だけが増すおそれ

対応策

駐車場と老朽化したアパートを売却。事業用資産の買換えの特例を利用して、売却代金１億円を使って築浅ワンルームを６戸購入⇒都心ワンルームは入居者も付きやすく、長期安定収入が見込める

現状の問題点

①相続した不良資産を優良資産に組み替える

②組み替えたことで『収益力』『換金性』が高まり、遺産分割も容易になる

③事業用資産の買換えの特例を活用し、譲渡税を大幅に軽減

Cさん・Dさんのポイント

Cさん、Dさん兄妹の場合 Cさん 60歳東京都在住 / Dさん 58歳神奈川県在住川崎市寄駅徒歩18分 200坪の土地（駐車場、アパート）を相続

評価減と納税資金を準備する

【事例紹介④】

・財産の相続税評価額を下げたい方・家族の納税資金を準備したい方

・相続税を節税できる・家賃収入を贈与することで納税資金の準備になる

Eさん 81歳男性三重県在住経営者Eさん 81歳男性三重県在住経営者

三重県にお住まいの81歳の経営者Aさん。財産は、現預金、株、工場などの資産を持ち、このままだと

数千万円の相続税を納税する必要がありました。

Eさんは、現金5,000万円を中古ワンルーム4戸に組み替えました。対策前は、現金5,000万円から得らられる利息はわずか0.3％、1年間でわずか15万円程度です。4戸のワンルームマンションに組み替えたことで、手に入るようになった家賃収入は手取り金額で1年間320万円になりました。さらに、相続税評価額を3,400万円も評価を下げ、約1,600万円に圧縮できました。

手取り収入を20倍以上増やし、相続税評価額を１/3に下げる

家賃収入を贈与して納税資金として活用する

Eさんは4戸のワンルームから得られる家賃収入を3人の子供と孫に毎年贈与しています。ワンルーム１戸から得られる家賃収入は平均して100万円以内にはおさまります。また、110万円までの

贈与には税金はかかりません。子供と孫にそれぞれ専門の通帳と印鑑を持たせて毎年贈与してきました。１年間で320万円、3年間で960万円、5年間で1,600万円の納税資金がたまっていきます。

いま、相続が発生したらこの資金を納税資金にあてることができます。子供や孫にとってもワンルームマンションを使った相続対策は大変有効です。

1. 納税資金が準備できる2. 相続後も安定した家賃収入を受け取ることができる3. いつでも好きなときに売却してまとまったお金を手にすることができる

事例紹介④ 「評価減と納税資金の準備」

Eさん 81歳男性三重県在住経営者Eさん 81歳男性三重県在住経営者

現預金・株・工場などを所有する資産家現状のままだと数千万円の相続税を支払う必要がある

現状の問題点

・現金5,000万円を預金しても利息0.3％では、わずか15万円

・0.3％の利息が6％以上に上がり、年間15万円の収入が手取り320万円になった。

・相続税評価額を1,600万円まで圧縮

5,000万円家賃収入贈与長男長女次男孫

1年 320万円3年 960万円5年 1,600万円

10年 3,200万円

対策前ワンルームマンションに組み替え後

・相続税評価額もそのまま5,000万円

家賃収入を納税資金に活用

長男長女次男孫相続発生

5年間1,600万円

相続によりワンルームを相続

①ワンルームマンションを使って相続税評価額を圧縮

②生前に子供・孫に家賃収入を移す

③相続発生時に分割しやすい形に財産を遺す

Eさんのポイント

不良資産を優良資産に組み替える

【事例紹介⑤】

・老朽化したアパート、遊休土地をお持ちの方・年々、不動産から得られる収入が減っている方

・資産の収益力が向上する・遺産分割しやすくなる・家族に収益力の高い不動産を遺すことができる

東京にお住まいの75歳のBさん。練馬区に寄り駅から徒歩15分、築20年のアパートを所有していました。築20年が経過し、空室が目立ち始め全8室のうち、3室が空室。さらに、賃料も下落傾向にあります。

賃料下落を食い止め、さらに早期に空室を埋めるために大規模な修繕工事を行う必要がありましたが、修繕費用は1,000万円以上でとても支払うことできない金額でした。そこで、Bさんは事業用資産の買い換えの特例を使いアパートを3,500万円で売却。売却代金の2,500万円を使って都心の中古ワンルームを2戸購入。

老朽化したアパートを都心ワンルームに買換え

分割しやすく、長期安定収益を見込める優良資産に生まれ変わる

老朽化がすすみ収益力の低下したアパートから、都心の駅近ワンルームに買い換えたことで、長期的な収益を見込むことができ、さらに集客力も増し空室リスクを大幅に低減。また、管理に手間のかからないので、病気がちの奥様の看病にも専念することができました。さらに、アパートから区分のワンルームマンションに買い換えたことで、相続発生時に遺産分割しやすく遺産分割トラブルを未然に防止。

Bさん 75歳男性東京都在住Bさん 75歳男性東京都在住

事例紹介⑤ 「不良資産を優良資産に組み替える」

・築20年が経過し空室が目立ち始め、空室期間も長期化。さらに賃料も下落傾向。・度重なる修繕負担に加え、管理にも手間がかかる・早期客付けのためには大規模修繕の必要がある（修繕費用は1,000万円）

⇒ このまま持ち続けると空室が拡大し、入居者の質も悪化

Bさん 75歳男性東京都在住奥様は病気療養中練馬区、駅徒歩15分、築20年のアパートを所有。全8室のうち3室が空室

対応策

アパートを3,500万円で売却。事業用資産の買換えの特例を利用して、売却代金2,500万円を使い築浅ワンルームを2戸購入⇒都心ワンルームは収益も安定、地震や火災にも強い

現状の問題点

①不良資産に悩まされることもなく妻の看病に専念できる

②事業用資産の買換えの特例を活用し、譲渡税を大幅に軽減

③相続発生時に分割しやすい形に財産を遺す

Bさんのポイント

事例紹介⑤ 「不良資産を優良資産に組み替える」

オーナー様から選ばれる７つのサービス

①すべての賃貸管理サービスが月額３，１５０円

②５年間の空室保証サービス（相場家賃の下限８０％、免責期間有）

③１００％滞納保証

④オーナー様専用相談窓口『オーナー事務局』

所有物件のみならず、不動産全般のことや、確定申告等税金関係についてのご質問に実務のプロがお答えします。

このオーナー事務局はオーナー様専用の回線を使用していますので、電話受付でお待たせしたり、たらい回しになることはございません。

入居者募集から新規および更新契約、滞納督促、リフォーム、退去清算、鍵交換などと合わせ、24時間365日対応の入居者専用コー

ルセンター業務、不動産に関する相談窓口「オーナー事務局」など、オーナー様に代わり、入居者に関わるあらゆる業務を行います。

日本財託では、空室になったとしても、※一定額の家賃を保証しています。

また、空室期間中の管理委託手数料は一切いただきません。オーナー様に家賃収入をお届けして、私たちもはじめて管理手数料を頂戴いたします。

※相場賃料下限80％保証・2ヶ月間の免責期間有り・空室保証期間は物件購入後5年間のみ

入居者の家賃滞納はオーナー様にとって大きなリスクの一つです。滞納が何ヶ月も続けば、さらには、想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済計画にも影響してきます。そこで、当社では、仮に滞納となっても※100％の賃料を保証いたします。これで、

家賃滞納によるトラブルなどの心配は不要です。

※１R・１Kの30㎡以下のお部屋で、当社斡旋の入居者であることが滞納保証の条件

毎月の家賃収入を記した月間送金明細書と年間の収支状況を明らかにした年間送金明細書が、パソコンが利用できる環境さえあれば『２４時間いつでもどこからでも』ご確認いただくことができます。

オーナー様から選ばれる７つのサービス

⑤送金明細書がいつでも確認可能！『オーナー様専用ホームページ』

⑥確定申告無料説明会の実施

⑦オーナー様専用不動産情報誌『まめ～ル』

【オーナー様向け専用HP】

【確定申告説明会の模様】【オーナー様懇親会の模様】

確定申告書の作成方法の説明を中心として、オーナーの皆様の確定申告に関するさまざまな疑問に、当社提携会計事務所の税理士がお答えいたします。

説明会終了後は懇親会を行い、当社社員との親睦を深めて頂くとともに、オーナー様同士での出会いや交流が広がるとご好評いただいております。

オーナー様へ向けて情報通信『まめ～ル』を年に3回お届けしております。

新の不動産市況・税制改正、当社の新しい取り組みなど毎回異なるテーマの話題を取り上げ、オーナー様のお役に立つ情報をお届けしております。

【送金明細書】

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