ן"יזמות בנדל

אביתר בן פורת-מרצה

ן "השקעות בנדל

תשואות

תשואה שנתית מחושבת על ידי הכפלת דמי השכירות •ואז חלוקה של הסכום המתקבל בשווי , 12החודשיים ב־

הנכס פ עסקאות מזומן בלבד "התשואה באחוזים מחושבת ע•

ואין בנוסחה זו התחשבות בחישובי תשואה על השקעות השינויים הנובעים עקב ו, ן המתבצעות עם משכנתא"נדל.כך

לדוגמא

קורס יועצי משכנתאות 5

600,000שווי הנכס •

2450₪הנכס מושכר ב •

היאהתשואה •

•2,450 *12 =29,400₪

ברוטו. 4.9%שהם •

עסקאות מורכבות יותר ברוב המקרים –ככלל •המצריכות התעסקות גדולה יותר יניבו תשואה טובה

.קלות וחלקות, יותר לעומת עסקאות פשוטות יותר, דירות מחולקות על פני דירות שאינן מחולקת: לדוגמא•

לעיתים העסקה תהיה מורכבת יותר אך כדאית ומניבה .יותר

השבחת נכס שאינו ראוי למגורים או : דוגמאות נוספת•.בניה מאפס

ירידת התשואה בישראל

ס עולה כי הרווחים על דירה "מניתוח נתוני הלמ•התשואה הממוצעת . להשקעה אכן ירדו בשנה האחרונה

, 2.99%על 2016מהשכרת דירה בישראל עמדה ב־0.2%־0.1%מגמת ירידה של . 2015ב־3.12%לעומת

בתשואה השנתית משכירות נרשמה ברוב האזורים את התשואות הטובות ביותר ניתן . בשנה החולפת

.קטנותבדירות , למצוא בפריפריה

היא 2016התשואה הגבוהה ביותר ברבעון האחרון של •במחוז . 4.5%כ־, חדרים במחוז הצפון1.5־2בדירות

חדרים מסתכמת 1.5־2הדרום התשואה לדירות חדרים 2־1.5דירות , עם זאת. 3.9%ובחיפה ב־, 4.1%בכ־

ובמיוחד לא בבנייה חדשה , באזורים הללו אינן רבותנרשמה 2017עוד עולה כי ברבעון הראשון של . יחסית

.3.1%תשואה ארצית ממוצעת של

מגמת ירידת התשואות מהשכרה בולטת על רקע צעדי •שר האוצר משה כחלון שנועדו להוציא את המשקיעים

מרחיקים את אנחנו : "לדברי השר. משוק הדיורהמשקיעים מהשוק כדי שזוגות צעירים ומשפרי דיור

5, 3אין סיבה שלאנשים בארץ יהיו . יוכלו לקנות דירות". בעוד לזוגות הצעירים לא תהיה דירה, דירות10ו־

עם כניסתו לתפקיד העלה כחלון את מס הרכישה •ובהמשך ניסה להעביר את חוק מס להשקעה לדירות

שאמנם עדיין לא נכנס לתוקף בגלל שהוא , דירה שלישיתאבל כבר הביא לכך שמאות משקיעים , ץ"בבגתקוע

. מכרו דירות".מחיר למשתכן"הוצאו המשקיעים מתוכנית בנוסף •

הנתונים מראים שלא ניתן להעלים לגמרי את , עם זאת•במיוחד כשהם מחפשים דירות , המשקיעים מהשוק

קטנות יותר ובאזורים מתפתחים או בפרויקטים של " מציאות"שם עדיין קיימות , התחדשות עירונית

משקיעים רבים גם מנסים . שמניבות תשואות לא רעות–לאתר השקעות שמניבות רווחים מעליית ערכן בשוק

את השנים האחרונות אבל לא בטוח שאיפיינהעלייה .שתימשך עוד זמן רב

מה התשואה שתקבלו באזור ?שלכם

התשואה הכי נמוכההיא 2016התשואה הכי נמוכה משכירות בישראל ב־•

דמי השכירות על דירות . בתל־אביבחדרים 4־3.5בדירות בעוד , שקל בחודש6,429אלה עומדים על ממוצע של

שמחירי הדירות הממוצעות בגדלים האלה עומדים על כך שהתשואה מסתכמת , מיליון שקל בממוצע3.428

מהאזורים , תל־אביבהתשואה במחוז . בלבד2.25%ב־2.4%עומדת על , המבוקשים ביותר לשכירות בארץ

מחיר שכירות של דירה ממוצעת במחוז . בשנה בלבדבעוד שמחיר דירה ממוצעת , שקל5,481הוא תל־אביב

.מיליון שקל2.732במחוז עומד על

התשואה הנמוכה יחסית משכירות משקפת את המגמה •של השנים האחרונות שבה חלה עלייה חדה במחירי

.השכירותלצד עלייה מתונה יותר במחירי , הדירותתשואות של , כאשר הריביות בבנקים אפסיות, זאתעם •

בשוק השכירות נחשבות עדיין לאלטרנטיבה טובה 3%כ־.עבור משקיעים רבים

המעוניינים לקבל תשואה גבוהה יותר משקיעים •משכירות יכולים לעשות זאת באמצעות דירות קטנות

. יותר, המחוזות ניתן לראות שככל שהדירה קטנה יותרבכל •

אולם , ניתן להשכיר אותה עדיין במחיר גבוה יחסיתולכן –העלות שלה נמוכה בהרבה ממחיר דירה גדולה

כ "יחסית בדהתשואה השנתית גבוהה

גם תשואה של , אלטרנטיבות השקעה ראויותבהיעדר •אז אולי הגיע הזמן לייצר . ן נראית אטרקטיבית"בנדל3%

...לאותם משקיעים הזדמנויות חדשות

!?אז איפה הכסף

?ן"מדוע רומניה הפכה ליעד להשקעת נדל

כלכלת שוק שהתפתחה במהירות עם נפילת , רומניה•הפכה יעד אטרקטיבי עבור , השלטון הקומוניסטי

עם צמיחה כלכלית גבוהה יחסית . ן"משקיעי הנדללמדינות אירופה וקשרי מסחר עם ישראל היא מעניינת

הישראליםגם את

אם יש משהו משמעותי למשקיעים ובעיקר למשקיעי •, הוא לחפש את ההזדמנות הבאה, ן"ערך בתחום הנדל

. לפזר את תיק ההשקעות ולמצוא הזדמנויות חדשותאחת המדינות שהופכות אטרקטיביות יותר ויותר היא

רומניה

והמשטר סקו'אוצ'צלאחר נפילת , 1990משנת •ובעיקר )התפתחה רומניה 2008ועד לשנת , הקומוניסטי

באופן מואץ ונבנו בה פרויקטים רבים של ( בוקרשט. דירות מגורים ובנייני משרדים, קניונים

נפלו 2008במשבר הכלכלי שפקד את העולם בשנת •ן בצורה דרסטית והשוק החל להתאושש "מחירי הנדל

בשנים האחרונות עברה רומניה . 2013-למעשה רק בתהליך מואץ של צמיחה שבא לידי ביטוי גם בעלייה

ן וכיום כלכלת רומניה היא הכלכלה "במחירי הנדלבגודלה מבחינה נומינלית והשמינית בגודלה 11-ה

.על פי שווי כוח הקנייה באירופה

מאופיינת רומניה ככלכלת שוק שהתפתחה , כיום•במהירות עם נפילת השלטון הקומוניסטי ומאז

הפכה המדינה , 2007הצטרפותה לשוק האירופאי בשנת השוכנת בין מזרח למערב אירופה ושסובלת ממחסור

ליעד אטרקטיבי עבור , בעשרות אלפי יחידות דיורהדבר נכון לגבי הבירה בוקרשט אך גם . ן"משקיעי הנדל

לגבי ערים אחרות

כוללת , החברה באיחוד האירופי, רומניה: יתרונות•עיר הבירה בוקרשט . מיליון איש20-אוכלוסייה של כ

למעלה ומתגוררים , היא המרכז הכלכלי של המדינהבהם מאות אלפי סטודנטים מרחבי , אישמיליון 2-מ

שרובם מגיעים כדי , רומניה אירופה וגם ישראלבוקרשט גם ידועה . ללמוד בה רפואה ורפואת שיניים

כמוקד משיכה לחברות בינלאומיות הבוחרות למקם , בה את מרכזי שירות הלקוחות העולמיים שלהן

.לנוכח ריבוי הצעירים בעלי ההשכלה הגבוהה בעיר

. האחרונותרומניה נמצאת בצמיחה חזקה בשנתיים •שהחלה בשנה שעברה בשוק ההתעוררות

המשכנתאות המקומי דוחפת את מחירי הדירות מעלה ומניעה משקיעים מקומיים וזרים לרכוש דירות

.בעירבעיר קיים שוק שכירות חזק מאוד לנוכח ריבוי •

הסטודנטים הלומדים באוניברסיטאות הרבות בעיר .ומשתקעים בה בתום לימודיהם

והאוכלוסייה , העיר גדולה מאוד בשטחה: חסרונות•לכן צריך לדעת לבחור היטב באיזו , שבה מגוונת

. שכונה להשקיע

? מהי התשואה, 13%-8%התשואה מהשכרה למגורים בעיר היא •

.בהתאם למיקום ולמצב הדירה

, חדרים2-3דירות ? כמה עולה דירה בבוקרשט•-250נמכרות בעיר במחיר , ר"מ45-90בשטח של

25-40-לההכנסות משכירות מגיעות . אלף שקל350.אלף שקל בשנה

חדרים 2דירת מגורים של ? כמה עולה לשכור דירה•ודירה , שקל בממוצע2,000-כמושכרת במחיר של

. בממוצעשקל 3,200-בחדרים מושכרת 3של הקריטריון המרכזי שקובע בכמה הדירה תושכר הוא

אחריה מדורגים גודל הדירה . המיקום שלה בעיר.ומצבה

: נתוני דירות אמת לצורך השוואה לארץ' מס

: חדרים חדשה מהקבלן2דירת •.יורו בחודש500-שכירות כ/ אלף יורו 70–עלות •:דירת שלושה חדרים חדשה מהקבלן•.יורו בחודש750-שכירות כ/ אלף יורו 90–עלות •: דירת ארבעה חדרים חדשה מהקבלן•11%= . יורו בחודש900שכירות / אלף יורו 99–עלות •

!תשואה בעסקה פשוטה ולא מורכבת

: עובדות שיש לקחת בחשבון' מס

את הנכסים יכול לרכוש כל אדם בעל אזרחות •.אירופאית

.את הנכסים יכולה לרכוש חברה הרשומה ברומניה•הליך פתיחת החברה פשוט מאוד וזול ביותר כך •

לפתוח , שבעצם כל אדם יכול לממש את אפשרות זו, החברה רוכשת את הנכס, חברה טרם ביצוע העסקה

פשוט . ובעליי החברה מושכים את הכסף מהחברה.ביותר

: עובדות נוספותישנם ברומניה מבנים מאוד מאוד ישנים אשר אינם •

.מותאמים לעמוד ברעידת אדמהלכן הרשויות המקומיות מסמנות את הביניים המועדים •

לבינייןבזמן רעידת אדמה בסימון אדום בכניסה לההרס.ויש להימנע מעשיית עסקאות בבניינים אלו

?ומה עם המבנים אשר אינם מסומניםגם כל שאר הבניינים אשר אינם מסומנים בסימון אדום •

של הרשות מסווגים ברמת חוזק כזו או אחרת לעמידה החלטתינובזמן רעידות אדמה דבר שכמובן ישפיע על

.כמשקיעים האם לבצע את העסקההגבוהה 1רמה . ) 1-3סיווג החוזק מחולק לרמות של •

(ביותראין לסמוך על האישור שנותן המתווך על חוזק המבנה •

כל אדם יכול ! אלה ללכת אישית לעירייה ולבדוק עצמאית.לבצע בדיקה זו

ברכישת קרקעות יש לבצע גם כן בדיקה עם אדם אמין •ומקצועי מכיוון שגם בעסקאות הללו ישנם מתווכים

רומנים אשר מציגים אישורים כוזבים ללקוחות תושבי .חוץ בשאר ליעוד הקרקע

ישנן מתווכים אשר יציגו קרקעות חקלאיות : לדוגמא•י "לכן ביצוע בדיקה מעמיקה ע. כקרקע המופשרת לבניה

!אדם או חברה אמינה ומקצועית הינן דבר הכרחי

ד בארץ המומחים בעסקאות ברומניה ויכולים "ישנם עו•לעבור על הסכם אשר ערך הנוטריון הרומני ולתת

הערות והמלצותישנם חברות ניהול נכסים ישראליות אשר נותנות שירותי •

ועד מציאת ' מיזוג וכו, ניהול מלאים כגון ריהוט הדירה.פ צורך"השוכרים ע